Коридорный коэффициент применить при расчете

Коридорный коэффициент в договоре аренды

Коридорный коэффициент применить при расчете

При этом, Постановление Минстроя от 14.09.

1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула: ПД = Аим + Азем, где ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей; Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения; Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах. В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно. С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды. 3.6.

Рекомендуется особый порядок определения арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры.

Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование. 3.6.1.

Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства. 3.6.2.

Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника; — исторический период постройки памятника; — историко-культурная ценность памятника (категории учета).

Коридорный коэффициент: что это и как он учитывается?

Внимание

Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма.

Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам. Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником.

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту boma

Также существует еще одно не менее важное значение в расчетах – это коэффициент арендопригодной площади, который является показателем обратным коридорному коэффициенту и рассчитывается по следующей формуле: К арендопригодной = S арендопригодной / S общей = 1/К При подсчетах было выявлено, что чем больше квадратных метров составляет общая площадь помещения и чем более современнее тип объекта, тем меньше показатель коридорного коэффициента, поскольку при строительстве новых бизнес-центров это условие изначально берется во внимание и строго учитывается. Это сделано для того, чтобы возрастал коэффициент арендопригодной площади и соответственно снижался loss-фактор, что делает использование коммерческой недвижимости более рентабельным и рациональным как для арендодателя, так и для арендатора.

Коридорный коэффициент. влияние на ставку аренды

Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры. Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее.
Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью.

От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.

3. расчет арендной платы за нежилые здания (помещения) 

Кравец Обсуждение оценочной литературы: справочники, учебники и т.п. 82 578 Thursday, April 12, 2018 2:12 PMв Помогите найти справочник агроклиматического…от Ёж Обсуждение специализированных программных продуктов для оценки. Информация о пиратских копиях и взламывании программ удаляется, авторы сообщений банятся.

38 449 Tuesday, March 27, 2018 3:16 AMв Проверить перенос из Excel в Wordот Мамаев Денис Леонидович информация для оценщиковМодератор greyhoka 9 113 Monday, October 01, 2012 7:58 AMв «Я помню тот Ванинский порт»от ДмитрийП обсуждение данных для оценки 11 156 Saturday, November 11, 2017 11:14 AMв База сделок Росреестраот Olegovich (Пользователей: 1)Поздравления с праздниками, Днями рождения и другими радостными событиями 101 1,580 Wednesday, April 04, 2018 9:19 PMв Новый фильмот dfgkh (Пользователей: 1)В память об ушедших.

4.1.методика расчета арендной платы за коммерческие  помещения

В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах.

А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений. Основные положения стандарта Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн.

При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

В размер арендной платы, рассчитанной по действующему Положению, включены амортизационные отчисления, налоги и платежи, которые вносятся в бюджет арендодателем.

В то же время, если при применении понижающих коэффициентов аренд­ная плата по расчету ниже сумм амортизационных отчислений, налогов и платежей, то она устанавливается на их уровне, а так­же с учетом прибыли, исходя из рентабельности до 15 % по фор­муле: АП = [(ОАМ+ П3) × (1 + Р : 100) + ННД] • ПАР + ПБЮДЖ.

Источник: http://3dlip.ru/koridornyy-koeffitsient-v-dogovore-arendy/

Стандарты БОМА (BOMA), расчет коммерческой недвижимости по стандартам БОМА в России

Коридорный коэффициент применить при расчете

Расчеты по стандартам BOMA — это стабильный доход для собственника, прозрачная ценовая политика и комфортные условия работы для арендатора.

Специалисты MKV architects первыми в России профессионально занялись измерением и расчетом площадей по стандартам BOMA. На любой стадии: когда здание еще «на бумаге» или уже введено в эксплуатацию, наши специалисты помогут эффективнее использовать его площадь и, при необходимости, скорректируют планировочное решение.

Мы уже реализовали более 250 объектов для таких компаний как KR Properties, Forum Properties, O1 Properties, HALS Development, Radius Group, Raven Russia, ОПИН, CB Richard Ellis, Альфа-Банк, «Торговый дом «ЦВУМ», Дек Мос, Liedel Investments Limited, Monument Development Company, AREIM, OBI, BOSCH,

Общая площадь измеренных и рассчитанных нами по стандарту BOMA (БОМА) объектов, составляет более 6 000 000 м.кв.

Наши расчеты всегда точны и прозрачны. Наша репутация проверена временем.

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, публикующая с 1916 года стандарт, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости.

Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года, носит название: Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010) и является дополненной и улучшенной версией предыдущего стандарта ANSI/BOMA Z65.

1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings. В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках и складских комплексах.

Переиздан в 2009 году под названием: Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009).

Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Владельцы объектов недвижимости и брокеры отдают предпочтение Стандарту BOMA по многим причинам:

  1. Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.
  2. С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.
  3. Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.
  4. Расчёт БОМА по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.

Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением. Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений.

Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.

От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

BOMA/SIOR 2004 Standard Method for Measuring Floor Area in Industrial Buildings (ANSI/BOMA Z65.2–2009)

В отличие от стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.

1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха. 2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции.

Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий. Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Retail Buildings: Standard Method of Measurement ANSI/BOMA Z65.3-2010

Летом 2010 года организация БОМА опубликовала новый стандарт для расчета площади в современных торговых центрах. Стандарт обеспечивает единую методику для измерения площади торговых объектов и предлагает 3 метода измерения. Появление этого стандарта в значительной мере упростит отношения арендодателя и арендаторов.

Что такое коэффициент здания?

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров.

Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.

) между арендаторами.

Модифицированный стандарт BOMA

Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами: 1.

Классификация площадей (Например, балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.) 2.

Распределение мест общего пользования. 3. Измерение площадей. Ассоциация BOMA не рекомендует вносить изменения в стандарты.

Нужны ли физические обмеры для расчета по стандарту БОМА ?

Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются.

Впрочем, иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем. После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам, и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.

Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

Проверка расчетов по стандарту BOMA

Арендаторы часто сталкиваются с ситуацией, когда при аренде офиса, арендодатель предоставляет расчет БОМА, выполненный им собственноручно. Как правило, такие расчеты оформлены не правильно, не имеют наглядных, легкочитаемых планов этажей и ограничиваются таблицами в формате excel.

Мы поможем арендатору понять, правильно ли рассчитана его полезная площадь и доля общей площади этажа, ведь при аренде больших площадей лишние метры могут привести к серьезным финансовым потерям.

В случае, если арендатор уже какое-то время занимает офисную площадь, перерасчет, если он подтвердит опасения арендатора, позволит сократить издержки на аренду офиса.

Источник: http://www.boma-standard.ru/

Коридорный коэффициент применить при расчете

Коридорный коэффициент применить при расчете

  • Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA
  • Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади
  • Аренда офиса — поиск, оформление договора аренды, права и обязанности арендатора
  • Анализ рынка недвижимости
  • Статистика рынка недвижимости
  • Коридорный коэффициент в договоре аренды
  • Оценка зданий, помещений, земельных участков, имущественных комплексов, бизнеса, предприятий, земельных участков и др. Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади: К корид. = S общ./S арендопригодн. Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости: S арендопригодн. имущества (оборудования, транспорта и пр.)

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета.

И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA или отечественный БТИ.

За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться.

Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом.

В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила

Оценка зданий, помещений, земельных участков, имущественных комплексов, бизнеса, предприятий, земельных участков и др.

имущества (оборудования, транспорта и пр.)

Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания.

Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.

), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).

Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади: К корид.

= S общ./S арендопригодн. Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости: S арендопригодн.

Коридорный коэффициент, Коэффициент арендопригодной площади

Корректировки при оценке квартиры, корректировки при оценке земельных участков, корректировки при оценке недвижимости сравнительным подходом, корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом, корректировки при оценке, корректировки при оценке недвижимости, корректировки на торг, корректировки на местоположение при оценке недвижимости, корректировки на вид разрешенного использования земельных участков, корректировки на материал стен, корректировки на местоположение, корректировки на коммуникации для земельных участков, корректировки на земельный участок, корректировки на местоположение земельного участка, корректировки на площадь земельного участка, корректировки при оценке оборудования, корректировки на кухню, корректировки на площадь земельного участка, корректировки при оценке недвижимости, корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом, на сколько дороже квартира

Аренда офиса — поиск, оформление договора аренды, права и обязанности арендатора

Подпишитесь на рассылку Офисная недвижимость — самый обширный по количеству предложений сегмент коммерческой недвижимости. В том и парадокс: объектов масса, но выбрать из них для аренды желаемый очень непросто.Искать офис можно сразу в нескольких направлениях и источниках:

  1. государственных и муниципальных органах;
  2. закрывающихся организациях, освобождающих свои помещения;
  3. ТСЖ, жилищных и гаражных кооперативах;
  4. в специализированных периодических изданиях;
  5. агентствах недвижимости.

Различные компании занимаются различными видами деятельности, поэтому и офисы им нужны разные.

Размер, форма, географическое положение, стоимость офиса будут напрямую зависеть от рода деятельности фирмы. Поэтому, в первую очередь, необходимо определиться с типом будущего офиса.Для начинающих бизнесменов аренда офиса предпочтительнее покупки, так как аренда офиса не требует значительных затрат на старте.

Анализ рынка недвижимости

Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания.

Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.

), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).

Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади: К корид.

= S общ./S арендопригодн. Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости: S арендопригодн.

Статистика рынка недвижимости

Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания.

Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.

), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).

Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади: К корид.

= S общ./S арендопригодн. Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости: S арендопригодн.

Коридорный коэффициент в договоре аренды

СКАЧАТЬ ДоговорАренды нежилого помещения СКАЧАТЬ Договор Субаренды нежилого помещения СКАЧАТЬ Договор Технического Обслуживания Арендуемые помещения Офисные помещения сдаются в аренду по этажам, блокам или комнатам стандартной планировки.

Все дополнительные улучшения к отделке помещений (как то: стеклянные перегородки, декоративные элементы, специальные материалы отделки и т.д.) могут быть выполнены строительной компанией арендодателя по требованию арендатора или, по согласованию с арендодателем, собственным подрядчиком арендатора и за его счет. Стандартный срок аренды Договор аренды заключается на 11 месяцев.

Аренда офиса — поиск, оформление договора аренды, права и обязанности арендатора

Коридорный коэффициент применить при расчете

Искать офис можно сразу в нескольких направлениях и источниках:

  • в специализированных периодических изданиях;
  • государственных и муниципальных органах;
  • ТСЖ, жилищных и гаражных кооперативах;
  • закрывающихся организациях, освобождающих свои помещения;
  • агентствах недвижимости.
  • Различные компании занимаются различными видами деятельности, поэтому и офисы им нужны разные. Размер, форма, географическое положение, стоимость офиса будут напрямую зависеть от рода деятельности фирмы. Поэтому, в первую очередь, необходимо определиться с типом будущего офиса.

    Для начинающих бизнесменов аренда офиса предпочтительнее покупки, так как аренда офиса не требует значительных затрат на старте. Чаще всего в самом начале поисков офиса руководители недавно созданных компаний думают о его размерах, чтобы в нем было просторно и комфортно работать.

    По местоположению, безусловно, всем бы хотелось найти офис в центре города или рядом с домом. И еще одна составляющая новенького офиса молодой компании – его безопасность. То есть по всем параметрам большинство подбирает себе офис класса “А”.

    Однако такой офис очень скоро перестает радовать, так как финансовые средства рекой текут на оплату аренды и оплату бытовых нужд в бизнесцентре. Молодые компании прогорают, не успевая оплачивать счета.

    Для работы с людьми, конечно, лучше подобрать офис в центре, а для каких-то внутренних работ подойдет и офис на окраине города.

    Если арендатору важны представительские функции, размещение клиентского или back-офиса, то, конечно, предпочтителен офис класса А или B+ в центральном деловом районе.

    Если же нужен офис для организации нового направления бизнеса, то необходимо выбирать офис там, где поток потенциальных клиентов высок. И это необязательно центр города.

    Нередко помещения под офис сдаются в зданиях, располагающихся на территории бывших фабрик. Это так называемые лофты. Они обычно располагаются в центре города или вблизи такового, но их стоимость гораздо ниже стоимости офиса с евроремонтом в новом здании.

    Офис на окраине города представляет собой гораздо большее по площади помещение, чем офис в центре, который сдается в аренду за те же деньги.

    После определения основных характеристик здания, арендатор должен сформировать свой бюджет на аренду.

    Нужно будет просчитать и необходимую площадь будущего офиса, как для размещения сотрудников, так и для дополнительного функционала – кухня, переговорные, конференц-зона, шоу-рум и т.п. Это можно сделать самостоятельно, а можно привлечь брокеров.

    Брокеридж

    Профессиональная брокерская компания, осуществляющая подбор офисных помещений, поможет арендатору сделать примерный план рассадки сотрудников. И уже будет использовать такой план для поиска наиболее эффективных предложений от управляющих компаний и собственников.

    Нельзя забывать, что в офисных зданиях класса А и B применяется коридорный коэффициент, то есть к ставке использования полезной (арендованной) площади будет добавляться определенный процент за пользование арендатором общих зон объекта.

    Поэтому при подборе офиса нужно всегда выяснять полезную площадь предлагаемого помещения и размер коридорного коэффициента.

    Коридорный коэффициент

    Считается вполне логичным взимать арендную плату с арендатора не только за те квадратные метры, где расположены мебель и компьютеры, но и за то пространство, которое он повседневно использует: санитарные узлы, рецепшн и лобби на первом этаже, лифтовой холл, коридоры, курительные комнаты, помещения кофе-пойнт и другие. Причем, плата за эти помещения распределяется пропорционально между всеми арендаторами здания.

    Так повелось, что в разных российских городах и в разных зданиях цифры допустимых коридорных коэффициентов ох как отличаются. Считается, что для класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18%, для класса В – в пределах 20%. Если арендатор нашел помещение, где коридорный коэффициент не превышает 10%, можно считать, что ему повезло.

    Для зданий советской постройки, особняков и НИИ коэффициент потерь, по мнению специалистов, составляет 35–40%. Для класса С этот показатель обычно не рассчитывается отдельно, а включается в общую стоимость аренды с примерными расчетами.

    Минимизировать коридорный коэффициент можно только на стадии разработки проекта, когда архитекторы могут внести в него поправки. В готовом бизнес-центре коридор нельзя сдавать, к примеру, как часть офиса, так как по планам БТИ (и правилам пожарной безопасности) коридор является коридором и использовать его не по назначению противозаконно.

    Коридорный коэффициент зависит и от архитектурных особенностей здания. Например, чем больше входная группа, тем шире лестницы и лестничные площадки. Порой величина коридорного коэффициента становится определяющей при выборе проекта.

    Оптимальный вариант для владельца – сдавать здание целыми этажами, поскольку всякая «нарезка» площадей, особенно если каждый арендатор хочет иметь отдельный вход, отдельный холл и т.д.- это дополнительная потеря площадей.

    Кстати, площадь несущих стен и колонн также включается в арендную площадь, а если стена разделяет двух разных арендаторов, то каждому приходится платить за половину ее толщины.

    Существует два варианта оплаты. Либо стоимость коридорных коэффициентов включается в эксплуатационные расходы, либо закладывается в арендную ставку.

    В договоре аренды коэффициент общих площадей может быть учтен и путем увеличения арендуемой площади – это так называемая общая площадь, включающая в себя зоны общего пользования). Так, при коэффициенте 1,2 арендатор платит за условную площадь, превышающую общую площадь офиса на 20% больше.

    Общие зоны можно разделить по функциональному назначению на две категории. Одна из них, к которой относятся рестораны, комнаты отдыха, фитнес-залы, бассейны,- это дань современным требованиям. Другая категория – техзоны, лифтовые холлы, лестницы – рабочая и нормативная необходимость.

    Как бы то ни было, понятно, что коридорный коэффициент – часть ценовой политики владельца здания наряду с другими элементами арендной ставки. Этот коэффициент повышает стоимость аренды и работает на собственника.

    BOMA или БТИ

    Ключевое понятие во взаимоотношениях арендатора и арендодателя — арендуемая площадь (rentable area). Для арендатора это один из основных параметров центра издержек. Для арендодателя — основа доходной части. Поэтому метод расчета арендуемой площади крайне важен – это или американский стандарт BOMA, или отечественный БТИ.

    Система оценки БТИ широко применяется при заключении арендных договоров для бизнес-центров класса «В» и «С», а при расчете полезной площади в бизнес-центах класса «А» зачастую используется метод BOMA, так как он считается более точным.

    BOMA (Building Owners and Managers – Ассоциация владельцев и управляющих зданиями) – это международная общественная организация, регламентирующая отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости. Впервые эти стандарты были разработаны в 1916 году. Последняя редакция стандарта утверждена в 1996 году.

    Сегодня на отечественном рынке коммерческой недвижимости много компаний, профессионально занимающихся расчетами здания по стандартам BOMA.

    Стандарты BOMA являются более выгодными для собственника, так как позволяют учесть все площади бизнес-центра, кроме лифтовых шахт.

    Во-первых, они позволяют на законных основаниях, то есть со ссылкой на действующие международные стандарты, требовать от арендаторов оплаты всех используемых ими площадей, начиная от конференц-зала и центрального рецепшена, и заканчивая помещениями охраны и лифтовыми холлами.

    Во-вторых, точный подсчет помогает определить показатели доходности и окупаемости всего проекта и позволяет подсчитать денежные потоки от зон общего использования, что немаловажно при реализации девелоперского проекта для привлечения внешних инвестиций.

    Итоговая площадь помещений, замеренных по стандарту ВОМА, всегда больше, чем площадь помещений, замеренных по стандарту БТИ. И в выигрыше арендодатель, а не арендатор.

    Несоответствие расчетов по БТИ и BOMA происходит не потому, что один метод лучше другого, а по причине принципиально разных подходов и методик расчета.

    Если рассматривать вопрос в юридической плоскости, то принципиально именно значение арендуемой площади, которое фигурирует в договоре аренды, а не метод его расчета.

    Соответственно, вопрос о том, каково значение арендуемой площади, решается между арендатором и арендодателем за столом переговоров, как, собственно, и значения арендной ставки, срок договора и т.д.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/arenda-ofisa-poisk-oformlenie-dogovora-arendyi-prava-i-obyazannosti-arendatora/

    Оценка зданий, помещений, земельных участков, имущественных комплексов, бизнеса, предприятий, земельных участков и др. имущества (оборудования, транспорта и пр.)

    = S общ.

    — S вспомог. Значение Коридорного коэффициента различно в зависимости от стандартов постройки и типов доходной недвижимости.

    Например, согласно данным Ассоциации владельцев и управляющих зданиями (международной общественной организации, регламентирующей отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости BOMA (Building Owners and Managers)), коридорный коэффициент составляет: для качественных зданий и помещений Класса А и Класса В до 20%, для офисов Класса А — 12 – 18%, Класса В — до 20%, для складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной.

    Для расчета рыночной стоимости зданий по уровню доходов от сдачи в аренду может быть полезен Коэффициент арендопригодной площади (К арендопригодн.).

    Анализируя технические паспорта зданий и встроенных помещений

    Оценка зданий, помещений, земельных участков, имущественных комплексов, бизнеса, предприятий, земельных участков и др.

    имущества (оборудования, транспорта и пр.)

    = S общ.

    Для расчета рыночной стоимости зданий по уровню доходов от сдачи в аренду может быть полезен Коэффициент арендопригодной площади (К арендопригодн.).

    Это величина, обратная Коридорному коэффициенту: К арендопригодн. = S арендопригодн./ S общ. = 1/ К корид. Анализируя технические паспорта зданий и встроенных помещений

    Коридорный коэффициент.

    влияние на ставку аренды

    Все нюансы, связанные с расчетом коридорного коэффициента, принято оговаривать между арендодателем и арендатором перед заключением договора либо прописывать в определенном пункте соглашения. КАК РАССЧИТЫВАЮТ КОРИДОРНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ? Общепринятой формулой для расчета показателя коэффициента loss-фактора является отношение общей площади здания к пригодной для сдачи в аренду.

    Следовательно: К коридорный = S общая / S арендопригодная Показатель площади арендопригодной площади можно получить при вычитании площади вспомогательных помещений и общей.

    Также существует еще одно не менее важное значение в расчетах – это коэффициент арендопригодной площади, который является показателем обратным коридорному коэффициенту и рассчитывается по следующей формуле: К арендопригодной = S арендопригодной / S общей = 1/К При подсчетах было выявлено, что чем больше квадратных метров составляет общая

    Коридорный коэффициент.

    Влияние на ставку аренды

    Все нюансы, связанные с расчетом коридорного коэффициента, принято оговаривать между арендодателем и арендатором перед заключением договора либо прописывать в определенном пункте соглашения. Общепринятой формулой для расчета показателя коэффициента loss-фактора является отношение общей площади здания к пригодной для сдачи в аренду.

    Следовательно: К коридорный = S общая / S арендопригодная Показатель площади арендопригодной площади можно получить при вычитании площади вспомогательных помещений и общей.

    Также существует еще одно не менее важное значение в расчетах – это коэффициент арендопригодной площади, который является показателем обратным коридорному коэффициенту и рассчитывается по следующей формуле: К арендопригодной = S арендопригодной / Sобщей = 1/К При подсчетах было выявлено, что чем больше квадратных метров составляет общая площадь помещения и чем более современнее тип объекта,

    Юр-власть
    Добавить комментарий